【和歌山市】 売主に責任がある「契約不適合責任」について
「契約不適合責任」とは、住宅を売るときに売主が負わないといけない責任になります。
【和歌山市】で不動産に馴染みのない方などはあまり聞きなれない言葉だと思いますが、不動産を取引するときに金額が大きいため売主には売買契約を結ぶ際に責任が生じるということです。
ここではあまり聞きなれていない「契約不適合責任」という言葉について説明していきたいと思います。
1.「契約不適合責任」とは？
【和歌山市】で不動産を売買する際に、売主に責任がかかってくる「契約不適合責任」とは
買主に対して引き渡した不動産が、品質・数量・種類などといった契約内容と合っていなかった場合、
買主に対して負うべき責任のことになります。
このような事前の契約と実際の品質などが合っていなかった（債務不履行）が起きた場合、
買主は売主に対して「契約不適合責任」の名のもとに元々の契約に適したものの引き渡しを要求することができます。
それは何かというと、例えばどこか不備があったら補修や代替物、不足しているものの引き渡しを請求することができます。
これを「追完請求」といい、他にも「契約の解除」・「損害賠償請求」・代金減額請求」なども認められています。
以前までの民法では、「瑕疵担保責任」が定められていましたが
現在の民法では瑕疵担保責任も含む形で新たに「契約不適合責任」として定められています。
買主に対して引き渡した不動産が、品質・数量・種類などといった契約内容と合っていなかった場合、
買主に対して負うべき責任のことになります。
このような事前の契約と実際の品質などが合っていなかった（債務不履行）が起きた場合、
買主は売主に対して「契約不適合責任」の名のもとに元々の契約に適したものの引き渡しを要求することができます。
それは何かというと、例えばどこか不備があったら補修や代替物、不足しているものの引き渡しを請求することができます。
これを「追完請求」といい、他にも「契約の解除」・「損害賠償請求」・代金減額請求」なども認められています。
以前までの民法では、「瑕疵担保責任」が定められていましたが
現在の民法では瑕疵担保責任も含む形で新たに「契約不適合責任」として定められています。
2.不動産を売却するにおいて「契約不適合」とは？
不動産の売却をする際に「契約不適合」とされるものは何かというと
数量や種類などに関しては不動産取引をする際にあまり当てはまらないので、ここでは主に品質が重要になってきます。
個人で不動産を売る場合、主に土地や中古住宅になると思いますが中古住宅の品質とはなにを指すかというと
経年劣化や欠陥がないかということになります。
天井裏や屋根などの雨漏りや、シロアリによる基礎や構造物の腐食
水道管の老朽化によっておこる水漏れなどこれらは全て欠陥に入ります。
土地だと、地面の中に不要な埋設物があったり土壌が汚染されているということが欠陥として考えられます。
そして引き渡された後に土地の面積が契約した時と違っていた場合、契約不適合になります。
数量や種類などに関しては不動産取引をする際にあまり当てはまらないので、ここでは主に品質が重要になってきます。
個人で不動産を売る場合、主に土地や中古住宅になると思いますが中古住宅の品質とはなにを指すかというと
経年劣化や欠陥がないかということになります。
天井裏や屋根などの雨漏りや、シロアリによる基礎や構造物の腐食
水道管の老朽化によっておこる水漏れなどこれらは全て欠陥に入ります。
土地だと、地面の中に不要な埋設物があったり土壌が汚染されているということが欠陥として考えられます。
そして引き渡された後に土地の面積が契約した時と違っていた場合、契約不適合になります。
3.契約を結ぶ前に売主が確認しておくこととは？
「期限があるということ」
買主側からの請求権行使について期限があります。
いつかというと「不具合を知ってから1年以内」と決まっています。
買主はこの期限の間に売主に対して不具合を通知しないといけません。
しかし、売主が引渡しをする際に不備があるにも関わらす黙っていたり
重大な過失によって見過ごしていた場合は、この期限は適応されません。
また買主が請求権を行使できることを知ってから5年間行使しなかった場合
あるいは権利を行使できるときから10年間行使をしなかった場合時効があるのでその権利は消滅しますので、覚えておきましょう。
買主側からの請求権行使について期限があります。
いつかというと「不具合を知ってから1年以内」と決まっています。
買主はこの期限の間に売主に対して不具合を通知しないといけません。
しかし、売主が引渡しをする際に不備があるにも関わらす黙っていたり
重大な過失によって見過ごしていた場合は、この期限は適応されません。
また買主が請求権を行使できることを知ってから5年間行使しなかった場合
あるいは権利を行使できるときから10年間行使をしなかった場合時効があるのでその権利は消滅しますので、覚えておきましょう。
「争うことになるかもしれないということ」
契約不適合責任とはどちらかというと買主を救済するための処置と言えます。
決められた金額を支払っているにも関わらず事実と異なるもの、あるいは欠陥や不備があるものを引き渡されてしまうと
元々の引き渡される予定だったものと交換してほしい、または欠陥を直してほしい
もういらないからお金を返金してほしいなどといった権利が買主にあることを法律で定められているわけです。
しかし売主がその条件や修繕を行って再び引き渡したとしても、買主が納得しない場合もあります。
お互いの本来の目的物という認識に、違いが生じることがあります。
売主側が買主に言われた条件を受け入れたと思っていれば、もしほかの条件を提示されたところで受け入れないかもしれません。
そうなるとお互いの考えの違いから紛争にまで発展してしまう可能性がでてくるかもしれません。
決められた金額を支払っているにも関わらず事実と異なるもの、あるいは欠陥や不備があるものを引き渡されてしまうと
元々の引き渡される予定だったものと交換してほしい、または欠陥を直してほしい
もういらないからお金を返金してほしいなどといった権利が買主にあることを法律で定められているわけです。
しかし売主がその条件や修繕を行って再び引き渡したとしても、買主が納得しない場合もあります。
お互いの本来の目的物という認識に、違いが生じることがあります。
売主側が買主に言われた条件を受け入れたと思っていれば、もしほかの条件を提示されたところで受け入れないかもしれません。
そうなるとお互いの考えの違いから紛争にまで発展してしまう可能性がでてくるかもしれません。
4.任意規定について知っておきましょう
そこで契約不適合責任とは「任意規定」だということを知っておくと良いでしょう。
売主と買主、双方が同意していれば契約の中で任意の細かい取り決めを行って良いことを任意規定と言います。
双方がお互い納得の上で取り決めていればその定めは有効になります。
例えば、売買契約をする前に修繕が必要な場所を工事して直している場合
契約不適合責任を負わないなどといった対象範囲を限定することもできるし
売主が契約不適合責任を負う期間を独自に取り決めておくことも可能です。
特に築年数がかなり経っている中古住宅に関しては、
不具合や瑕疵がある可能性が高くなるので、全ての責任を売主が長い期間負うことは難しくなります。
そういう場合契約するときに「特約」といった任意の規定をあらかじめ設定しておくことができます。
引き渡してからのトラブルを避けるためにも、まず買主が納得して目的のものを引き渡すことが重要になってきます。
そのためにも、契約する前に細部まで検査したり不備や欠陥などないか検査しておくことが重要になってくるでしょう。
その上で物件の内容によって合わせた特約や契約不適合責任の及ぶ範囲を別途詳細に盛り込んでおくことが大事になってきます。
ただ注意点として、売主・買主双方どちらも納得していなければ特約は成立しないので
買主が不利になってしまうような一方的な規定を定めるのは避けましょう。
あまり無茶な規定を定めてしまうと無効になる可能性もあります。
売主と買主、双方が同意していれば契約の中で任意の細かい取り決めを行って良いことを任意規定と言います。
双方がお互い納得の上で取り決めていればその定めは有効になります。
例えば、売買契約をする前に修繕が必要な場所を工事して直している場合
契約不適合責任を負わないなどといった対象範囲を限定することもできるし
売主が契約不適合責任を負う期間を独自に取り決めておくことも可能です。
特に築年数がかなり経っている中古住宅に関しては、
不具合や瑕疵がある可能性が高くなるので、全ての責任を売主が長い期間負うことは難しくなります。
そういう場合契約するときに「特約」といった任意の規定をあらかじめ設定しておくことができます。
引き渡してからのトラブルを避けるためにも、まず買主が納得して目的のものを引き渡すことが重要になってきます。
そのためにも、契約する前に細部まで検査したり不備や欠陥などないか検査しておくことが重要になってくるでしょう。
その上で物件の内容によって合わせた特約や契約不適合責任の及ぶ範囲を別途詳細に盛り込んでおくことが大事になってきます。
ただ注意点として、売主・買主双方どちらも納得していなければ特約は成立しないので
買主が不利になってしまうような一方的な規定を定めるのは避けましょう。
あまり無茶な規定を定めてしまうと無効になる可能性もあります。
5.契約するときの取り決めがとても大事
引き渡してからのトラブルを避けるためにも、まず買主が納得して目的のものを引き渡すことが重要になってきます。
そのためにも、契約する前に細部まで検査したり不備や欠陥などないか検査しておくことが重要になってくるでしょう。
その上で物件の内容によって合わせた特約や契約不適合責任の及ぶ範囲を別途詳細に盛り込んでおくことが大事になってきます。
ただ注意点として、売主・買主双方どちらも納得していなければ特約は成立しないので
買主が不利になってしまうような一方的な規定を定めるのは避けましょう。
あまり無茶な規定を定めてしまうと無効になる可能性もあります。
そのためにも、契約する前に細部まで検査したり不備や欠陥などないか検査しておくことが重要になってくるでしょう。
その上で物件の内容によって合わせた特約や契約不適合責任の及ぶ範囲を別途詳細に盛り込んでおくことが大事になってきます。
ただ注意点として、売主・買主双方どちらも納得していなければ特約は成立しないので
買主が不利になってしまうような一方的な規定を定めるのは避けましょう。
あまり無茶な規定を定めてしまうと無効になる可能性もあります。
【和歌山市】で不動産買取の査定・ご相談・ご購入は地域密着型の和歌山不動産株式会社へ
不動産を売却する際に取引金額が大きいため、売主が負う責任して契約不適合責任というものがあります。
あまり聞きなれていない言葉だと思うのでどうすればよいのか、何が適切なのかを悩まれる方も多いと思います。
【和歌山市】を中心に活動している和歌山不動産株式会社では、そのような方の無料でご相談に乗らせていただいてます。
地元【和歌山市】の地域情報を活かしたサポートをさせていただきます。
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